#32 零首付买房 | 最近错过一个绝好deal，有点难过
Real Estate with No (And Low) Money Down
在美国搞房地产投资的散户大概率是听过Brandon Turner其人，
或者读过他的书：The Book on Rental Property Investing等等不胜枚举，感觉亚马逊书店房产投资板块下面前50他占能好几个
或者用过他的网站：biggerpockets，明人不说暗话，这个搞房论坛和水库有一拼（水友给文章留个言吧lol）
或者听过他的播客：The Real Estate Podcast，对就是那个顶流大号，两个男士大头贴做logo的
最近读了他一本畅销书，Real Estate with No (And Low) Money Down，如何零/低首付搞房产。可惜啊，读此书的过程suwanee有一个绝好的deal，还是没能拿下。看来读万卷书，还是得继续行万里路呀。
首先吐槽一下：以后还是买纸书吧，读这种需要随时记笔记的书，电子书真的不太方便。
言归正传。
大家一般给低首付买房起了一个好听的名字，叫创意买房creative investing。读完此书发现这些骚操作真的耗大脑。老规矩，先总结再分条。
总结就是，所谓零首付买房，就是尽可能更多使用opm，other people’s money。主要来源有：
从自己其他房产equity里面套现：heloc/equity loan/bridge loan之类
借钱：不管是私人借贷还是hard money loan之类
合作：找大户合伙买房，甚至成立Syndication
零本万利的骚操作/也很累/赚钱没有不累的：
wholesale，本质是体力活
seller finance，本质是厚脸皮
利用自住房的银行和政府政策
rent to own，本质是厚脸皮
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Creative investing means you must invest in incredible deals, or it’s simply not worth doing. 很重要，hard money loan，wholesale这些操作的基础就是它
利润有两个源头：发现好deal（买入就赚15%），房产升值（三年上涨50%）。虽然花时间，但是真的值得！就像跳槽谈offer，多花精力就能给自己讲出一个Mac，一个Toyota，甚至一个首付，为什么不？
各种金融工具有最适应的场景，利息高低，长短期优势，对deal要求等等，好的工人应该理解优劣，扬长避短，善加利用。
自住房转投资房-信用好在这种场景可以帮助你很多
buy a single-family home and turn it into an investment someday - 可以5%首付，甚至更低；
“Owner-Occupied Multifamily Homes” - “duplexes, triplexes, and fourplexes are all considered “residential,” - 不好找，感觉亚特兰大见的不多，特别是质量好的
FHA loan：
好处，3.5%
缺点：Mortgage Insurance Premium，政府繁文缛节
更进一步，可以申请203k贷款，不仅可以贷房子，还可以贷钱出来翻新房屋，对投资人更友好
VA loan: 退伍军人贷款真的超级给力，不过符合条件的人写在名字上了
USDA loan：如果你想搬去的地方非常非常村，可以考虑
还有BOA最近支持的的少数族裔区域零首付贷款，一些州政府（比如加州）首付补助
Stay tuned, 下期见！
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谨代表作者观点，没有投资建议。
投资需谨慎，大家自己好好琢磨，上头的时候想想老婆老公孩子学费狗粮猫粮。