#17 菊子姐和牟恒江房产访谈的一些笔记

菊子姐是亚特兰大的一个房产公司founder，经历非常励志（可以看这里）。自媒体也做的越来越好了。这次嘉宾牟恒江也给我很多新的启发。一系列有好几个视频，欢迎在上面查看。

为什么佩服这次的嘉宾牟恒江：

1. 09年金融危机找到华尔街工作

2. 两三年就出来创业了

3. 17年退休（工作8年财务自由）

4. 尽管17/18才开始做房产，但是勤奋聪明，对很多东西思考很深

这里记一些自己的启发：

【房产投资的原则】

1. 少关注短期回报

2. 有解决办法，很多时候风险就不高

3. 找mentor，多交朋友

4. 找人口流入，企业进入的地方

5. 住宅房产是微观的事情，要看地区。要把握自己的原则。

6. 好杠杆：能给你带来现金流的杠杆

7. 计算赚钱否：cash flow，appreciation，principle reduction，depreciation从税务借钱

8. 商用住宅受到宏观更大影响（cap rate，利率，竞争对手大机构资金比如reit）

9. 商用可以joint venture（25%西瓜>100%葡萄），民用住宅一般自己做

10. 经济危机很多人lose房子（foreclosure），但是租赁市场会相对坚挺——只要还能还得起银行就坚持

11. 找到好的现金流房源是关注点，而非预测房价

12. 房产也受到供给关系影响

13. 投资做在市场进行之前，而不是市场之后

14. 房贷安全：refinance也要保证能够继续以房养房

【住宅房产如何找deal】

1. 研究市场：

   1. 哪里发展好

   2. 哪里人口在流出

   3. 看政府网站的长期发展【这些基本功你做了吗？？？ 我要选哪些zipcode？？？】

   4. 最后选几个zipcode/区域里面

   5. 升值空间好的话，现金流差一点也不错

   6. 自住买家需要everything ready

   7. 注意off market，分析distress；你要短期还是要长期？策略要定好

   8. 开始找房源

2. 好机会常常off market：drive for dollar

   1. 空置房：有些房屋草不剪，信件，玻璃破了。你可以想办法联系屋主：

      1. 问邻居

      2. 留一个note在门上

      3. 政府country网站，找owner邮寄地址——如果不一样最好了

      4. name+社交网站；skip trace；没有回复多发

      5. 多多这样做，可以看到机会（最后有好价格是真的好）

      6. mls

      7. county电话去找：我想要所有欠地税的房屋list

      8. 去找过户律师：听说有人有问题过户失败？

      9. 去找离婚遗产律师

      10. 找wholesaler（你把我放在你的buyer list）：real estate meeting，fb marketplace，装修费用要添加一些，title search与否（clean与否需要看）

      11. 不怕不卖给我们，怕竞争者太多。关系维护（wholesaler，律师），你要让他知道你是real estate

      12. handy man也可以告诉你

      13. landscaping company -

      14. pm 公司 - 有哪个owner想卖房，你告诉我

      15. 屋主愿意owner finance：尽管比市场价格高，仍然有可能是好deal

   2. 长期优质房源：

      1. 市场在成长，人口在进入的地区，更多的business

3. 看房之前：

   1. 研究知道市场价格，看周边；看【新装修过的同等类型】的房子价格，要看单价sqft算出来arv

   2. 估算renovation的时候：装修价格要多算，因为没做inspection

   3. 翻新和出租的装修要求不一样：翻新要漂亮，出租要简洁干净

【公寓强制增值】

如何找deal：

1. 区域不要太差

2. 买：想干活，找低居住率，强制增值；不想干活，找高居住率

3. 管理：尽量用3rd party，省心（20户一下不适合，因为无法负担全职pm）

4. 装修盯紧——省就省在此

5. 房租涨了差不多以后：多留住老客户，未必为了50块钱换客户

6. 大的公寓群是可以异地的，但是一定要有人盯

7. 看市场租金

8. 尽职调查：买之前就要做，屋顶，电力，每个unit都哟看；建议大家scope下水管道line，管道有可能大坑

9. 外观可以最后再做

10. 内部早点做：

    1. 地板比地毯好（省了更换），

    2. led灯（好看省电），

    3. owner付水和垃圾（安装节水设施，水量更小），如果owner付电换节能窗户，

    4. 厨房，大理石，微波炉，冰箱

11. 开源

    1. pet park

    2. 垃圾费5-》15

    3. rebound固定水电费

12. 节流expense能省什么做什么：

    1. 给manager bonus，但是不要养闲人

    2. 单列capx，不要放在p&l上面

    3. 统一购买原材料，很多折扣，统一折扣